Пошаговое руководство по покупке дома

1. Понять, почему вы хотите купить дом.

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно. Если вы не понимаете, почему хотите купить дом под киевом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

С чего начать: определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны думать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать авансовый платеж», — говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель компании RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь».

Ключевые выводы:

  • Составьте список того, что для вас важно в доме. Вы жаждете стабильности? Расположение — главный приоритет? Какие-нибудь обязательные удобства?
  • Имеет ли это смысл для вас с финансовой точки зрения? Может ли аренда еще на год или два улучшить ваше финансовое положение?
  • Готовы ли вы взять на себя ответственность за содержание дома?

2. Проверьте свой кредитный рейтинг.

Проверка вашего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить стоимость вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

С чего начать: один раз в год вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и рейтинг от каждого из трех основных агентств кредитной информации, Equifax, Experian и TransUnion. (Обратите внимание, что из-за пандемии агентства позволяют вам бесплатно получать доступ к вашим кредитным отчетам один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

  • Подумайте, как разные диапазоны кредитного рейтинга влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:
  • Получайте свои кредитные отчеты из каждого кредитного бюро. Если вы обнаружите какие-либо расхождения, свяжитесь с каждым агентством и сообщите об ошибке.
  • Узнайте о других способах получения бесплатного кредитного отчета и оценки.

3. Составьте жилищный бюджет.

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

С чего начать: цена покупки — это еще не полная картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели, как правило, забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание. То, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда ».

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выводы:

  • Определите максимальный размер кредита, на который вы имеете право.
  • Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть затраты на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Жорж.
  • Посмотрите, сможет ли ваш ежемесячный бюджет покрыть выплату по ипотеке вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохраните авансовый платеж.

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам нужно сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Если вы готовы купить с меньшим первоначальным взносом, вы быстрее перейдете в новый дом, но более низкая сумма снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp. «Правильное решение для любого конкретного человека или семьи. очень личное ».

Как начать: Исследуйте требования оплаты по кредиту, чтобы вы точно знали, сколько вам нужно. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть, и как можно быстрее получите от них подарочное письмо.

5. Магазин под ипотеку

Начало предварительного одобрения для ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и это дает вам прочную помощь на сколько вы можете себе позволить.

С чего начать: сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить свои шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но требуются годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это избавит вас от страданий и, скорее всего, денег «.

Ключевые выводы:

  • Работайте с опытным ипотечным кредитором, который расскажет вам обо всех вариантах и ​​общих расходах.
  • Спросите, какие программы для новых покупателей жилья или другие льготы доступны вам.

6. Нанять агента по недвижимости.

Опытный агент по недвижимости поможет вам сэкономить время и деньги, помогая вам найти дом вашей мечты и переговоров с продавцом от вашего имени.

Как начать: свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними, чтобы обсудить ваши потребности, прежде чем выбирать одного из них. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер. «Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выводы:

  • Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об их послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
  • Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; однако вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

С чего начать: сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или выполните поиск в Интернете самостоятельно. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, а также настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям. Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вы захотите расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выводы:

  • Проезжайте по районам, которые вам нравятся, чтобы увидеть, что продается, и посещайте дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждой собственности, которую вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
  • Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появится отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов. Вы можете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделайте предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может помочь увеличить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: как только вы найдете «единственное», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложений, включая цену предложения, письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для первоначального взноса (это помогает на конкурентных рынках) и сроки или непредвиденные обстоятельства. Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выводы:

  • Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
  • Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены. Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
  • Оговорки о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9. Проведите домашний осмотр.

Домашний осмотр позволяет получить общую картину механических и структурных вопросов собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия. Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

С чего начать: вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбрать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам обычно необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя сборы могут варьироваться, вы заплатите в среднем от 300 до 450 долларов, согласно списку.

Ключевые выводы:

  • Чтобы убедиться, что у домашнего инспектора достаточно опыта, прочитайте онлайн-обзоры, спросите рекомендации прошлых клиентов и посмотрите их учетные данные.
  • Посмотрите на контрольный список домашнего осмотра, чтобы понять, что покрывается, а что нет.

10. Договоритесь о ремонте и кредитах.

Ваш отчет об осмотре дома может выявить серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

С чего начать: заручитесь помощью вашего агента в переговорах с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выводы:

  • Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электропроводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заниматься таким ремонтом после покупки дома.
  • Некоторые продавцы не согласятся на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы избежать покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что вы должны держать свои финансы и кредиты в порядке во время андеррайтинга. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: незамедлительно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте оценку кредита, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев. Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

  • банковские выписки
  • Налоговая декларация
  • Дополнительное подтверждение дохода
  • Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выводы:

  • Предварительное одобрение не означает, что вам ничего не известно, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия. По возможности избегайте смены работы перед тем, как закрыть свой новый дом.
  • Кроме того, избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Сделайте заключительный обход

Окончательные проходные возможность просмотреть собственность , прежде чем он станет вашими. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите со своим контрольным списком осмотра дома и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, проведенную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выводы:

  • Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
  • Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором. Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Закройте свой дом

После того как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом и закрывающий агент дал зеленый свет на закрытие, пришло время сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: за три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительную информацию, в которой будут указаны все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссии по кредиту и сколько денег вы должны принести до закрытия. При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании, или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы будете переводить свои расходы на закрытие сделки и первоначальный платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выводы:

  • Перед закрытием внимательно изучите заключительную информацию и сравните ее с оценкой кредита, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия кредита совпадают. Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
  • В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
  • Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
  • Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

Как только все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.